На моем блоге уже есть 2 статьи, Популярные способы инвестиций в недвижимость и Инвестиции в апарт отели, в которых я подробно, основываясь на личном опыте, рассказываю об инвестициях в недвижимость, обо всех ее преимуществах и недостатках. До сих пор это является самым лучшим инструментом для сохранения своих заработанных средств. Однако не все понимают, как чаще всего происходит инвестирование в недвижимость. Большинство представляет себе покупку жилой или коммерческой недвижимости в собственность с целью аренды или перепродажи по более высокой цене. Однако для частного инвестора выложить огромную сумму за объект, который может принести действительно весомый возврат инвестиций (например, торговый центр или сеть отелей) – задача, мягко сказать, нереальная. Самостоятельно заниматься стройкой и вопросами последующей аренды также сложно. Кроме того, вкладывать огромные собственные средства в единственный объект - неразумно и очень рискованно.

Поэтому на рынке инвестирования в недвижимость распространен другой способ - через ценные бумаги (фондовый рынок). Компании, которые занимаются подобными инвестициями, называются REIT (Real Estate Investment Trust) - инвестиционные трасты недвижимости. Схема их работы очень проста и напоминает обычное доверительное управление

Приобретается ценная бумага REIT, которая приносит дивиденды от сдачи недвижимости в аренду. Ценная бумага может быть реализована, как и акция. В итоге группа людей получает возможность совместно финансировать крупные, а главное прибыльные проекты путём вложения в ценные бумаги, размещённые на фондовом рынке. При этом все строит и сдаёт в аренду управляющая компания, вы просто ожидаете свои дивиденды. Доход от сдачи объекта в аренду выплачивается инвесторам на брокерский счет.

Все REIT выплачивают дивиденды на постоянной основе и весьма существенные. Делают они это, конечно, не из альтруистских побуждений – они обязаны распределять 75-100% дохода в виде дивидендов. Доход поддерживаются стабильным потоком договорных арендных платежей, которые выплачивают арендаторами собственности фондов. 

Короче, во всем мире доходные объекты (такие как ТЦ, ЖК, кинотеатры, заводы, больницы и т. д.) строятся именно посредством REIT. Это удобно всем: и инвесторам, так как с них снимаются обязанности по управлению объектом и сбору арендной платы, и строителям, которые получают инвестиции на строительство дорогих объектов.

Особенно популярно инвестирование в REIT на Западе. В настоящее время приблизительно 87 млн американцев инвестируют в бумаги REIT напрямую, через ПИФы или ETF. Кроме того, REIT популярны среди институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды, страховые компании и банковские трасты. Финансовые советники часто рекомендую выбирать эти инструменты для долгосрочных портфелей и использовать их в качестве средства диверсификации. Из-за высокого дохода от выплаты дивидендов, REIT очень любят американские пенсионеры, которым необходим постоянный доход для покрытия расходов на проживание.

 

Минимальная инвестиция. Для того чтобы купить квартиру, пусть даже небольшую студию в небольшом городе, нам понадобится как минимум 1.5-2 млн рублей. Понятное дело, что мы можем воспользоваться ипотекой и внести первоначальный взнос, таким образом даже получится купить квартиру за 20-30% от ее стоимости, то есть не меньше 300 000 рублей. Все равно сумма приличная. В Рейтах же минимальные инвестиции начинаются с 20$. 

Ликвидность. То есть возможность быстро купить или продать тот или иной актив. Тут, думаю, все очевидно: поиск и покупка недвижимость процесс трудоёмкий, который может затянуться даже на месяцы. А продать недвижимость - еще более трудная задача, если вы хотите хорошую цену, как вы считаете рыночную (хотя рыночная она у вас только в голове), то тут сроки могут уходить в года. В Рейтах же ликвидность моментальная: работает биржа - покупаем и продаем свободно акции.

Доходность. В России доходность за аренду недвижимости варьируется в очень больших пределах, но максимум, на который можно рассчитывать - это 10% годовых грязными. Что значит грязными - то есть учитывается доход без учета налогов, амортизации, поломок, неисправностей при эксплуатации квартиры, простоя недвижимости и т. д. В Москве, где годовая доходность в разы меньше подмосковной, с учетом всех издержек, итоговая доходность вообще может быть отрицательной! В Рейтах конечно тоже доходность широко варьируется, но проценты гораздо выше. Тем не менее  здесь могут быть неприятности в виде удержания налога с дивидендов в 30% и волатильности. 

Диверсифиация. Имея только один объект - вы полностью от него зависите. Не дай боже с ним что-то произойдет, и вы потерпите очень существенные убытки. Поэтому чтобы более менее сократить риски, объектов должно быть несколько, не меньше 5. Но какой капитал для этого нужен... В Рейтах же все диверсифицировано за наc более чем сотней различными объектами. А если у вас еще и корзина из этих Рейтов (или ETF), то вы диверсифицируетесь максимально, насколько это возможно. 

Управление. С недвижимость у вас есть выбор, либо вы ей занимаетесь самостоятельно, либо через доверительную компанию, которой нужно платить. В REIT управление берет на себя профессиональная команда и вам не приходится делать ничего, кроме ожиданий по выплатам дивидендов. 

Риски. Из предыдущих пунктов можно сделать вывод, что владение рейтом более интереснее, привлекательнее, не такое затратное и чаще всего доходнее недвижимости. Однако есть у них и минус, который связан с тремя основными рисками: 

1. Долговая нагрузка. Почти все фонды недвижимости работают с неким плечом, поскольку за рубежом ставки по ипотеке довольно низкие, а доходность может достигать 6-8% в год. Поэтому многие рейты пользуются подобными программами, что увеличивает доходность фонда. Поэтому нам надо смотреть при выборе Рейта на уровень заимствований, чтобы не влететь в слишком рискованную авантюру

2. Необходимость экспертизы. Нужно обладать хорошими знаниями в области оценки рынка недвижимости, прежде чем вкладывать в рейт.

3. Волатильность. Когда вы владеете недвижимостью, вы не смотрите каждый день на ее цену. С рейтами, как и с любыми акциями, из-за ликвидности, за день цена может возрасти или упасть сразу на несколько процентов.

 

Всего фондов REITs – более тысячи. Если вы хоть раз приобретали акции на фондовом рынке – здесь то же самое: открывается брокерский счет, он пополняется, для онлайн-покупок на сайте брокера скачивается торговый терминал. Открыть счёт можно как у иностранного, так и у национального брокера. Посмотреть на список мировых REITs можете ЗДЕСЬ или в предложениях вашего брокера. 

Открыть вы можете как ИИС, так и обычный брокерский счет. Можно открыть брокерский счет и счет ИИС одновременно. Тут уже из личных предпочтений нужен ли вам счет ИИС или нет. Так как со счета ИИС можно получить налоговые вычеты Типа А (получить 13% от суммы пополнений) и Типа Б (Освободить прибыль с торговых операций на ИИС от удержания НДФЛ 13%) - это дает некоторые преимущества. Но, со счета ИИС средства можно вывести только при закрытии счета, а для получения вычета необходимо, чтобы счет был открыт не менее трех лет.

Нужно понимать, что рейты не торгуются в России, соответственно вам нужно искать такого брокера, который предоставляет доступ к зарубежным площадкам, желательно нескольким, чтобы не быть запертым в рамках одного рынка. В принципе любой крупный брокер сейчас предоставляет возможность инвестировать в рейты, поэтому заранее у своего клиентского менеджера спросите до таком доступе и о всех условиях инвестирования. 

Существует три вида REIT фондов:

Рентные (EQUITY REIT). Доход формируется от сдаваемых в аренду объектов – как купленных, так и построенных.  Таких большинство – порядка 90%.

Ипотечные (mREITs, MORTGAGE REIT). Приобретают ипотечные долги физлиц и компаний, доход формируется от процентов по ипотеке. Их примерно 10%.

Гибридные (HYBRID REIT). В определённых пропорциях доход формируется и от ренты, и от долгов по ипотеке.

Если вы покупаете акции фонда REIT, то в этом есть риск. Любая компания (а фонд - это компания) может обанкротится при определенных условиях. Снизить риск можно путем покупки ETF REITs. 

• Вероятность банкротства нескольких фондов REITs сразу очевидно ниже, чем вероятность банкротства одного. 

• Каждый фонд REITs – это много объектов недвижимости, что также диверсифицирует риски. 

Так что покупая ETF REITs вы максимально снижаете риск влететь на деньги. Потому что ваши деньги максимально диверсифицированы между сотнями фондов и десятками тысяч объектов недвижимости. О минимизации рисков поговорили, теперь о доходности. Здесь всё зависит от ряда факторов. Доходность меняется в разные времена года. Кроме того, каждый фонд фондов имеет свою доходность.

Поговорим о самых топовых: 

Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Имеет супернизкую комиссию за обслуживание – 0,12%, что в 10 раз меньше, чем у конкурентов. Кроме того, показывает стабильные результаты, что повышает его привлекательность для инвесторов.  Средняя доходность за 5 лет – 10% годовых. Доходность за последний год была особо впечатляющей – почти 30%. 

Schwab U.S. REIT ETF (SCHH) – другой интересный для инвесторов ETF недвижимости. Средняя доходность примерно такая же - 10% годовых. 

iShares Global REIT (REET). Средняя доходность – 8% годовых, причем за 2019 год она превышала 15%. Сингапурские фонды недвижимости в различных сегментам (гостиницы, моллы, предприятия) показывают в среднем 6-6,5%.

Сейчас и весь ближайший 2020 год (а то и 21 тоже) мировой рынок в катастрофической просадке, поэтому можно сказать, что данная статистика актуальна только до 2019 года. Тем не менее в среднем долларовый годовой доход по иностранным ETF REITs составляет 6-10%.

Не забывайте делиться в соцсетях прочитанным и подписываться на рассылку рекомендаций и отчетов инвест проектов, Высокодоходных новостей в окне подписки в левом меню сайта

« На главную